3月1日，新版《杭州市物業管理條例》就要開始正式施行。

上個月，杭州市住保房管局發布了《關于貫徹落實〈杭州市物業管理條例〉的實施意見(征求意見稿)》，并公開征求意見。其間，收到了不少切中“痛點”的建議，經相關部門綜合分析，采納了包括公開選聘前期物業、完善物業承接查驗制度、完善房屋保修維修制度、完善物管委制度等6條建議。

這些建議中暴露出的部分“痛點”，讓很多小區業主感同身受。

痛點一

前期物業與房企“穿同一條褲”　一小區700多位業主要求罷免物業

采納的建議中，第一條就是關于選聘前期物業——“建設單位如何選聘前期物業服務人，政府主管部門應當制訂詳細方案，避免現在很多建設單位直接制訂前期物業為自家公司相關物業單位，造成后期物業交付時，物業服務人睜一只眼閉一只眼，損害業主權益。”

的確，目前眾多品牌房企旗下都有物業公司，小區前期物業往往選聘自家物業公司，兩者在利益上是一致的，容易聯合起來侵害業主利益。

對此，曾經是“萬人搖”紅盤的卓悅華庭(即卓越蔚藍領秀二、三期)業主深有感觸。一位小區業主說，卓悅華庭的前期物業是開發商卓越地產旗下的物業公司，表現差強人意。首先是小區綠化堪憂，草坪稀稀落落，很多樹木因養護不當枯死;去年9月，小區還曝出了280棵樹不翼而飛的新聞。之后，小區又曝出因車位管理費而引發的糾紛，業主認為物業的車位管理費定價過高，“剛需樓盤收著堪比豪宅的車位管理費”，要求降低車位管理費，而物業不同意，雙方鬧得很僵。去年底，小區700多位業主簽字要求罷免物業。

要換掉前期物業，通常需要小區成立業委會后才能啟動相關程序。事實上，這兩年杭州不少次新房小區在業委會成立后的第一件事情就是將前期物業換掉，公開招標選聘新物業。其背后的原因，大多是因為不滿前期物業不作為。

在此次的征求意見中，公開招標選聘前期物業的建議，被杭州市房管部門采納。據悉，實際工作中，已通過規范性文件形式規定了前期物業招投標工作的實施細則、評分標準等。

痛點二

新房“帶病交付”　某小區“體檢”，結果嚇一跳

此次征求意見中，關于完善物業承接查驗制度的建議被采納。杭州市房管部門表示，目前已起草《杭州市物業承接查驗實施辦法》(征求意見稿)，正在廣泛征求意見中。

就在今年1月，錢江晚報·小時新聞報道過，杭州一些新樓盤在交付前，邀請第三方公司給小區做物業承接查驗，提前找出小區存在的質量缺陷問題，限期整改。這樣的好處是可以避免小區“帶病交付”，減少交付后的隱患和糾紛;并且業主們在業委會成立前就可以摸清小區家底，減少后期維修成本。

其實在此之前，已經有不少二手房小區在做物業承接查驗，并且真查出了不少問題。位于錢江世紀城板塊的某次新房小區，前年第一屆業委會成立后，就邀請第三方公司給小區做了一次“全面體檢”。在查驗過程中，發現小區消防存在不少隱患，比如樓頂水箱無水(此乃消防大忌，因為高層樓房發生火災，消防員往往需要就近用樓頂水箱里的水救急)，消防泵房里，水池液位顯示器出現故障，噴淋泵無法自動遠程啟動等等;小區電梯也存在諸多問題;露天泳池一片狼藉、形同廢棄。隨后，該小區換掉了物業，選聘了一家大牌物業入駐。

說到底，正是因為很多前期物業公司和房企是關聯單位，若不對新房進行物業承接查驗，對于一些設備質量隱患，開發商私劃車位銷售等問題，前期物業公司往往睜只眼閉只眼。等到業委會成立，更換物業公司時再進行物業承接查驗，有些設備已經過了保修期，就要由全體業主承擔損失，而私劃的車位，要通過打官司才能爭回一點利益。

痛點三

設施壞了房企不整改　拖過了保修期惹出一堆麻煩

位于杭州之江轉塘板塊的貝利云棲小區，是一個酒店式公寓為主的樓盤。根據慣例，酒店式公寓通常為精裝修交付，但一般毛坯竣工驗收通過后，就達到交付標準。因此，該小區從2019年初開始陸續交付，而在精裝過程中，小區的消防設施被損壞，導致小區自交付以來就存在嚴重消防隱患。

但是業主和物業向開發商提出整改意見后，開發商多次以不同理由搪塞，拒不整改，并聲稱是承建商在施工過程損壞了消防設施，應由承建方出錢維修。而承建商則起訴開發商拖欠工程款。種種波折，使得整改一拖再拖，直到拖過了2年保修期。去年5月，小區消防系統被相關部門勒令限期整改，費用從小區物業專項維修資金中開支。

對此，業主們感到心塞：“明明在保修期內就發現了問題，提出了整改，卻因為開發商的拖拉敷衍而拖過了保修期。這筆整改費用，不應從業主們繳納的物業專項維修資金中開支，而應當由開發商在樓盤竣工驗收備案前繳交的物業保修金中開支。”

貝利云棲的境遇并非單例，杭州不少小區都出現過保修期內房子發現問題而開發商敷衍或拒不整改的情況。

此次征求意見中，完善保修維修制度、落實責任的建議也被采納。據悉，目前物業保修金和物業專項維修資金管理的具體辦法正在起草中。(記者 徐叔競)