今年以來，REITs發行節奏常態化，投資者認購火熱程度不減。日前發行的銀華紹興原水水利REIT、華夏南京交通高速公路REIT和招商高速公路REIT紛紛宣布超募，成為活躍發行市場的一大縮影。與此同時，首單民營產業園REIT——中金聯東科創REIT宣告成立，REITs底層資產擴容穩步向前。二級市場方面，市場人士認為，隨著短期資金面擾動因素逐漸緩解、三季報披露期臨近，后續走勢將出現分化。

發行市場再現爆款

REITs市場再度上演火爆認購場面。10月17日，銀華基金發布公告稱，銀華紹興原水水利REIT在網下詢價階段擬認購數量總和為137.84億份，為初始網下發售份額的106.07倍，刷新今年公募REITs網下認購倍數新高。在網下詢價階段，銀華紹興原水水利REIT共收到69家網下投資者管理的186個配售對象的詢價報價信息。投資者中既有開源證券等多家證券公司的機構自營投資賬戶，也不乏嘉實基金、樂瑞資產等公私募基金的身影。

公告顯示，銀華紹興原水水利REIT底層資產是紹興市湯浦水庫工程，坐落于紹興市上虞區湯浦鎮，是同時兼顧防洪、灌溉和改善水環境相結合的綜合利用水利工程。湯浦水庫主營業務收入為原水收入，近三年及一期的供水量分別為32233.93萬立方米、34436.98萬立方米、25756.77萬立方米與11881.02萬立方米。據測算，該項目2025年的現金流分派率預測值為7.10%。

銀華基金認為，具備供水、發電等功能的水利基礎設施屬于民生剛需，運營受短期經濟波動的影響較小，有一定的抗周期能力。在利率下行的背景下，依托較為穩定優質的底層資產，疊加強制分紅特點，水利REITs產品或具備一定的投資性價比。

資金認購持續火熱

近期發行的華夏南京交通高速公路REIT和招商高速公路REIT同樣成為炙手可熱的產品。華夏南京交通高速公路REIT公眾投資者和網下投資者認購申請確認比例分別為19.163%和12.848%，比例配售前，發行累計吸金68.572億元。招商高速公路REIT的網下投資者有效認購申請確認比例為83.34%，公眾投資者有效認購申請實際確認比例為27.91%。

此外，中金基金公告宣布首單民營產業園REIT——中金聯東科創REIT正式成立，進一步加強了REITs底層資產的多元化。募集期間，該REIT實現了有效認購份額5億份，凈認購金額16.17億元。

據悉，中金聯東科創REIT基礎設施項目為科技創新型產業園區，入園企業中高新技術企業數量占比較高。截至3月31日，入園企業中自身或控股股東含有國家高新技術企業、瞪羚企業、火炬中心高新技術企業、中關村高新技術企業、科技型中小企業、專精特新企業、雛鷹企業等標簽或資質的合計共74家，占比達62%。

產品上新不斷、發行持續火熱，為今年活躍的REITs市場寫下注腳。Wind數據顯示，截至10月18日，今年共有20只產品成功發行，發行總規模超過400億元，去年同期發行數量僅5只。

二級市場逐漸分化

10月初，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，國家發展改革委副主任劉蘇社指出，規范實施政府和社會資本合作的新機制，支持更多符合條件的民間投資項目發行基礎設施REITs，深化投貸聯動試點合作。

政策支持下，REITs市場供需兩端擴容提速，而二級市場價格則出現分化：不少產品今年持續上漲甚至跑贏大市，但也有產品出現折價。Wind數據顯示，截至10月18日，有35只產品二級市場價格今年以來實現正收益。其中，華夏北京保障房REIT、中金山東高速REIT、博時蛇口產園REIT二級市場價格漲幅均超過了25%，中金廈門安居REIT、富國首創水務REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT漲幅逾20%。嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華安百聯消費REIT等產品則出現折價。

中金公司表示，10月各大類資產市場波動率仍維持較高水平，但邊際有趨于穩定跡象，比如REITs市場中的保障房品種近期有所修復。隨著短期資金面擾動因素逐漸緩解、三季報業績披露期臨近，市場后續走勢將根據基本面情況形成分化，可關注各產品2024年前三季度累計業績的穩定性。