從2015年的中央經濟工作會議明確深化住房制度改革方向，首次提出發展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，中國住房租賃市場自此步入發展的快車道。到2022年1月，“十四五”規劃租賃房細則公布，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）保障性租賃住房，預計可幫助1,300萬新市民、青年人等緩解住房困難，中國住房租賃市場的發展藍圖及路徑越來越明晰。

2015年，應運而生的窩趣公寓，成為租賃大軍中的新生力量。于2021年1月，獲批成為國家級高新技術企業，宏觀政策的推動力對于租賃行業開始呈現。截至2022年3月，窩趣發展足跡已邁向全國38城，管理190+項目，開業房量超45000間。

正如地產開發領域對于產品劃分為剛需、改善、豪宅等不同層級，長租行業同樣已經站在了市場進一步細分的路口。

“做了七八年，發現消費者變得不同，市場參與主體變化很大。從2020年開始，公司開始進行一些其他賽道的孵化。”百瑞紀集團CEO劉輝對于市場的變化頗有感觸。

最早從窩趣起家，主打白領租賃市場。2022年5月，窩趣宣布升級為“百瑞紀集團”，旗下產品線除了窩趣之外，還有中高端線的“瑰悅”以及針對企業員工集體租住市場的“華舍”。

從單一品牌變成多品牌輸出，劉輝感慨道這是一種“自然而然的變化”。從百瑞紀的發展歷程中我們或許可以管窺到，市場“巨變之下”，長租企業將如何做出應對。

長租變遷

問：從窩趣到百瑞紀集團意味著什么？

劉輝：對公司發展來講這是一個很明確的里程碑，之前是以單品牌在市場上拓展，而且身處非常主流的賽道上。窩趣起家是白領公寓，為什么做白領，因為白領的規模大，這是非常剛需的產品。

近幾年我們發現，做了七八年，發現消費者變得不同，市場參與主體變化很大。從2020年開始，公司開始進行一些其他賽道的孵化，這兩年的結果還不錯。這種變化既是公司下定決心的延展方向，也是自然而然的變化。

問：這種企業架構上的變化根源在于？

劉輝：主要來自消費市場的變化，幾年前曾經二十多歲的消費者現在已經三十多歲了，有一些已經成家了，住房需求開始轉為家庭型；有些人的社會身份發生了變化，從基層到中高層，住房標準會提升。還有一些是創業了，他們除了自己的居住外還需要考慮員工住哪，比如員工宿舍，這就是消費群體正在發生的一些變化。

現在百瑞紀集團有三條品牌線，針對的就是高中低幾個層次。比如主要面向企業員工集體租住市場的“華舍”為例，說一個有趣的數據，華舍這邊支付房費的主體并不是個人，有95%是企業支付。從本質來說，消費需求結構發生了變化，而對于一些中長期的居住需求來說，酒店無法滿足這類需求，因此長租行業向上延伸和向下延伸就成了自然而然的選擇。

問：除了消費需求結構，長租市場還發生了哪些變化

劉輝：從供給來看，七八年前租賃市場的房子來源要么是民宅，要么是租住二房東的房子，普遍是小而散，不專業。進而才衍生出了后來的集中式公寓，來了一批有專業，有技術，有理想的一些企業來改變這個行業現狀。經過幾年發展，現在集中式公寓的品牌變得更加豐富。

從長租項目來看，今天有一些項目越來越大，幾年前一個長租項目大概也就150套房子。時至今日，不少項目已經是好幾百間房的規模，特別是最近出現的租賃社區，甚至能達到幾千間房。當然，這種大型項目肯定也不能全部都做成單間的白領公寓。

也就是說，不僅市場需求在進一步細分，未來一個長租項目里也會出現細分。

從社會的角度來看，原來長租主要是聚焦解決單身或未成家的青年人的住房問題，到了現在，比如保障性租賃住房，它的政策方向是解決新城市居民的住房問題，是以家庭為單位，這是一個非常大的群體，當然個人單身的仍會是一部分重要構成。

問：說到長租行業這幾年來的變化不得不提到此前的“陣痛期”，您如何看待這一階段對整個行業的意義？

劉輝：作為行業的深度參與者，我認為過去幾年個別企業的“爆雷”對行業是一件很好的事，一個硬幣有兩面，這些波動清除了行業內浮躁的因素，大家回歸業務本質，算是刮骨療傷。這個行業與地產的不同之處在于，它是沒有泡沫的，即使是之前行業高速發展、經濟也高速發展的那些年，我們也沒有發現一年租金價格能夠漲到超過15%的，甚至超過10%的租金漲幅都很難。

這個時期讓大家回歸了理性，過去三年里，各個公司都在思考自己的核心價值是什么，思考未來怎么長期生存下去，反思自己的競爭能力。如今看來，大家對于自身的賽道和定位正在逐步清晰。

理解消費者是做長租輕資產最核心的價值

問：談到對于自身的定位和認識，窩趣最早“脫胎”于酒店業，您如何看待自己被稱為“酒店系”長租公寓。

劉輝：有時候大家會把長租分為酒店系、房地產系，還有創業系、銀行系等等，我們不覺得我們是某一個派系，只是對于一些好的基因進行了借鑒。酒店的優勢在于，這是一個非常重服務的行業，而不管是當下還是未來，我認為租賃行業的本質就是一個服務行業。

長租是以服務取得溢價的，相比起幾年前的民宿、二房東等等，正是因為今天的集中式公寓有了大量服務，消費者對服務產生了認可，包括對產品打造和設計的認可，他們才愿意支付這份溢價。

問：酒店的管理模式對于長租公寓的經營有何啟發？

劉輝：酒店對消費者的理解是全鏈條、全觸點的感知，這是能夠借用到長租公寓中來的。也就是常說的“管理顆粒度”。我認為酒店的管理顆粒度非常細，除了管理，還有營銷、宣傳推廣的方式，甚至是會員體系等，都可以做行業移植。

從百瑞紀的經歷來看，我們用酒店會員的一套思維模式在長租行業做了大量的踐行和修正，也建立了自己的會員體系，當然做法跟酒店完全不一樣，我們將其稱為“數字化營銷”，會員是搭載在數字營銷上面的。目前來看效果還可以，為門店新簽的貢獻比例大約在40%。

這種會員體系我認為是對長租行業的一種貢獻，因為目前已經證明了他是一種具有可行性，可借鑒的模式，酒店對于管理顆粒度的追求很適合長租行業。

問：不同“派系”的長租企業之間會有哪些不同？

劉輝：各有所長吧，金融系也好，房地產系也好，他們有很好的投融經驗，確實比其他派系做得好，但是我認為長租最終不完全是一個“投融”能解決所有問題的行業，核心競爭力最終會回到服務上。

這幾年發展下來，百瑞紀集團在投融建管退的能力也還不錯，比如說股權融資、項目融資等。未來在REITs上我們也會積極參與到其中，通過重資產進入，最后通過REITs實現退出。

問：從窩趣到百瑞紀，主要采用的都是輕資產模式，您認為長租輕資產發展的關鍵之處是什么？

劉輝：我認為輕資產模式的核心在于理解消費者。未來的長租市場只分兩種房子，一種是市場化的租賃房子，一種是保障性的租賃住房。目前百瑞紀在保障性租賃住房已經介入了很多，包括參與很多地方的保租房政策意見修訂等。這得益于公司的管理能力、運營能力以及產品的改造能力。初步統計，去年百瑞紀參與到國企、政府的保租房項目接近50%。

站在政府的角度，有資產，有地塊，有物業，其需要的是能夠真正理解理解消費者，服務好消費者的公司，這也是我們做輕資產模型最核心的價值，現在的時機也正好。

長租或將走向“啞鈴型”行業結構

問：您說理解消費者是輕資產模型最核心的價值，在未來，“輕”和“重”是否會出現進一步細分？

劉輝：不能把輕資產模型說成神，輕資產在整個行業我認為是“賦能者”，是提供服務和管理作為價值。單如果所有人做輕的而沒有人做重，那這個市場就沒法玩了，未來輕和重一定是相互結合。

同時也要看到，做重的人不一定會做輕，市場會進一步分化，長期來看相互結合會更多一點，特別是頭部的公司。但從現階段來看，中資產的包租模型可能還是主流，未來這種比例會下降。

未來會是非常多元化的市場，從輕資產來看，所謂“賦能”無非是讓市場化的房源賺到更多錢。如果是和政府合作，目標可能就不僅僅是賺錢，更多是一種社會價值的體現，要為住戶提供好的服務，切實提升市民的居住感受。

我認為，有社會價值的輕資產公司有重要的存在價值，百瑞紀未來一定是以輕資產作為主導，以“重”為輔助切入這個市場。當然也會有一些公司可能是以“重”的角度切入，這在未來上市時會是不同的資產故事。

問：百瑞紀有上市計劃嗎？

劉輝：現在討論這個話題有點過早，我認為長租是一個非常長周期的賽道，未來這個市場規模的增長會非常大。對于企業來說，想跑到頭部沒有規模肯定不行，就像房地產公司所謂的“百強”也是按規模排名的，這個很現實。但是真正賺錢的公司是不是只有那一百強呢，我覺得未必。

問：從地產行業來看，行業高速發展的同時集中度也會進一步提高，像您提到的百強，尤其是前幾名的頭部企業等，您認為未來長租的市場結構發展路徑是否會像地產行業一樣？

劉輝：公司數量不會像房地產公司那么多，未來長租的行業結構可能是“啞鈴型”，兩頭大，中間小。

頭部的公司不少，以和酒店相比為例，酒店的上市公司里大概有四五個頭部企業，而酒店行業規模比長租公寓還小，所以未來長租的上市公司我認為遠不止四五家頭部企業。但同時“小而散”的占比也會非常多，比如個人店或者一棟樓、兩棟樓的規模收租，這就是“啞鈴型”的結構。至于中間的企業可能會比較難，規模效應很難，品牌效應也很難。

問：長租行業下一個階段可能會出現哪些新變化，有哪些機會比較值得關注？

劉輝：我認為從未來10年來看，這個行業一定會健康發展，而且“租售并舉”的政策也會一直堅持下去。國家要解決住房問題不會單純依靠地產開發。市場化的租賃住房，未來可能成為很大一部分老百姓的生活必需品。對于青年人來說，租賃住房甚至會成為他們人生必經的“過渡階段”。

現在住在公寓里的，30歲以上的大有人在，租房人群的年齡層在不斷擴大，這種產品升級和消費升級也會持續下去。

從行業來看，坦率講競爭還是激烈的。消費者的選擇會越來越多，市場里有很多品牌可供挑選。所以更要在服務，在產品，在社交方面做升級，才能做到市場的領先。這種良性競爭會導致這個行業就是越來越好，內卷并不是壞事，對消費者一定是大好的。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。