近日，中南建設(shè)(SZ：000961)擬進(jìn)行一筆交易額為200萬元的“小交易”。

這筆交易完成后，中南建設(shè)將正式剝離虧損業(yè)務(wù)眾創(chuàng)空間，在將其轉(zhuǎn)交給控股股東的同時(shí)，公司將獲得200萬元的現(xiàn)金流以及期內(nèi)232萬元的投資利潤(rùn)。

對(duì)于總資產(chǎn)超過3000億元的中南建設(shè)，這些數(shù)字無疑是九牛一毛，但在其背后，或顯示中南建設(shè)在戰(zhàn)略層面上的安排——在整合多元化業(yè)務(wù)的同時(shí)，依靠項(xiàng)目層面強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理。

剝離眾創(chuàng)空間與業(yè)務(wù)收攏

在資本的潮涌過后，一些多元化的業(yè)務(wù)逐漸開始被邊緣化。曾經(jīng)炙手可熱的眾創(chuàng)空間務(wù)亦是之一。

9月18日，中南建設(shè)發(fā)布公告表示，擬以200萬元向控股股東中南控股轉(zhuǎn)讓公司持有的南通中南谷投資管理有限公司100%股權(quán)。這意味著這項(xiàng)多元化業(yè)務(wù)將被中南建設(shè)雪藏。

在過往表述中，該項(xiàng)任務(wù)曾被中南建設(shè)給予厚望。2016年初，中南谷曾被排在中南建設(shè)資本運(yùn)營(yíng)事業(yè)部重點(diǎn)發(fā)展的四大經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)首位。按照彼時(shí)設(shè)定的方向，中南谷眾創(chuàng)社區(qū)要為基礎(chǔ)創(chuàng)業(yè)、青年創(chuàng)業(yè)和中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供引導(dǎo)培育、金融投資、周邊配套等服務(wù)，同時(shí)擇機(jī)兼并收購(gòu)孵化平臺(tái)，優(yōu)化發(fā)展平臺(tái)。

彼時(shí)，共享辦公、眾創(chuàng)空間業(yè)務(wù)受到國(guó)內(nèi)外資本的極大追捧，在中南建設(shè)所屬的A股市場(chǎng)中，也曾掀起多輪以此為“關(guān)鍵詞”的上漲行情。但時(shí)過境遷，如今資本卻早已褪去了溫柔的面目。在2019年，被稱之為眾創(chuàng)空間鼻祖的WeWork便在資本市場(chǎng)遭遇了 “滑鐵盧”，在前后不到一年的時(shí)間內(nèi)，估值從470億美元降至百億美元附近。

事實(shí)上，雖然出發(fā)點(diǎn)以及初期側(cè)重不同，但從實(shí)質(zhì)來看，眾創(chuàng)空間與共享辦公已沒有太大區(qū)別。有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著相關(guān)行業(yè)龍頭估值的暴跌，眾創(chuàng)空間、共享辦公等業(yè)務(wù)開始脫虛向?qū)崳谖茨苡那闆r下已難以在資本市場(chǎng)上獲得更多青睞。

回到中南谷，雖然遠(yuǎn)沒有巨頭的體量，但其依然難以避免的連續(xù)出現(xiàn)虧損，在2020年上半年的疫情影響下，該項(xiàng)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)的虧損額增至133.73萬元。

此次剝離或亦與中南建設(shè)聚焦主業(yè)的策略相關(guān)。在2019年，中南集團(tuán)整合了自身的業(yè)務(wù)版圖，由原來的“7+3”板塊整合為“4+1”，將原有業(yè)務(wù)聚焦在中南置地、中南建筑、中南高科、中南實(shí)業(yè)投資和中南教育5大板塊上。

此外，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，200萬這樣一個(gè)金額，顯然是更多財(cái)務(wù)方向上的調(diào)整。通過產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的一些轉(zhuǎn)移組合，有助于進(jìn)一步降低地產(chǎn)平臺(tái)的負(fù)債;而在負(fù)債之外，還可能基于一些稅費(fèi)上的考慮，在業(yè)務(wù)板塊整體出售后，為企業(yè)的后續(xù)減少一些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

謀求財(cái)務(wù)改善的方向

事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“三道紅線”的新環(huán)境，這筆200萬元的“小交易”亦透露了中南建設(shè)更多的策略導(dǎo)向。

資料顯示，自2017年凈負(fù)債率達(dá)到261.28%的高點(diǎn)后(以現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物計(jì)算)，降杠桿的話題便與中南建設(shè)發(fā)展形影不離，在逾3年的努力下，中南建設(shè)的杠桿率有所好轉(zhuǎn)，在2020年上半年，中南建設(shè)凈負(fù)債率降至188.28%。

這份成績(jī)亦得到了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。9月17日，穆迪將中南建設(shè)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)(CFR)從B2上調(diào)至B1，穆迪方面預(yù)計(jì)，在未來12-18個(gè)月，得益于強(qiáng)勁的簽約銷售和有控制的土地收購(gòu)帶來的收入認(rèn)可增加，中南建設(shè)的信貸指標(biāo)將繼續(xù)走強(qiáng)。

然而其財(cái)務(wù)指標(biāo)仍難以達(dá)到行業(yè)的新要求。根據(jù)“三道紅線”的要求，凈負(fù)債率指標(biāo)需劃定在100%以下。顯然，中南建設(shè)降杠桿仍任重道遠(yuǎn)。

在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中南建設(shè)管理層指出，“在‘股+債’的模式里，政策倒逼著企業(yè)在股的端口做更多的努力。不太幸運(yùn)的是，可能香港公司里會(huì)在股權(quán)融資上面，他們的增發(fā)可能不太受限制，A股公司里可能挺難，短期也不會(huì)放開的。”

事實(shí)上，就在不久前，招商蛇口(SZ：001979)籌劃數(shù)月的“定增”終以修改方案告終，彼時(shí)即有觀點(diǎn)認(rèn)為，房企引入戰(zhàn)投多通過大股東協(xié)議轉(zhuǎn)讓股份，招商蛇口此次“定增”的失利，意味著地產(chǎn)定增融資的口子在根本上并未松動(dòng)。

在降杠桿的同時(shí)，今年以來，中南建設(shè)在投資端展現(xiàn)出更高的訴求。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-8月累計(jì)新增拿地金額為384.4億元，拿地面積為883.4萬方，拿地金額占銷售金額的比重為32.3%，高于去年同期27.8%近4.5個(gè)百分點(diǎn)。

不愿放棄舊有的投資步伐，亦缺乏“定增”等股權(quán)融資的土壤，中南建設(shè)選擇將降杠桿的任務(wù)落在了權(quán)益之上。“三道紅線”的政策落地后，將要求中南建設(shè)加大權(quán)益類的合作。對(duì)于中南來說，可能會(huì)在項(xiàng)目層面，進(jìn)一步增大權(quán)益類的動(dòng)作。”

或許，轉(zhuǎn)讓眾創(chuàng)空間項(xiàng)目公司股權(quán)至是權(quán)益類動(dòng)作上的一小步。在走出剝離“眾創(chuàng)空間”的一小步后，中南建設(shè)又將循著降杠桿的道路上實(shí)施怎樣的選擇，是進(jìn)一步降低權(quán)益比，還是對(duì)高負(fù)債、盈利難項(xiàng)目的當(dāng)機(jī)立斷?藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。