從8月以來(lái)已經(jīng)公布7月份業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)的部分房企的情況看，業(yè)績(jī)下滑成為比較普遍的現(xiàn)象。受房企貨量供應(yīng)不足、部分城市市場(chǎng)調(diào)整、政策調(diào)控升級(jí)等多方面因素影響，今年二季度以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊俪史啪徻厔?shì)。

進(jìn)入8月份以來(lái)，房企陸續(xù)公布7月份業(yè)績(jī)快報(bào)。

受調(diào)控升級(jí)及供貨量不足影響，月份房企整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和歷史同期。尤其是百?gòu)?qiáng)房企，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，月單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額環(huán)比降低33%，降幅較往年有所擴(kuò)大，其中有不少房企的環(huán)比降幅超過(guò)35%，包括部分龍頭房企。

“今年上半年商品房銷(xiāo)量已經(jīng)大大超過(guò)去年同期，因而下半年銷(xiāo)量減少導(dǎo)致金額下滑。另一方面，‘兩道紅線’房貸新政也是影響7月成交量環(huán)比下降的一大因素。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)有多樣化表現(xiàn)，房企之間的分化也會(huì)不斷加劇。

7月業(yè)績(jī)普遍下滑

從近日部分房企公布的業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)可見(jiàn)，月單月房企業(yè)績(jī)下滑現(xiàn)象比較普遍。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，月百?gòu)?qiáng)房企中絕大多數(shù)的單月業(yè)績(jī)出現(xiàn)了環(huán)比下降，僅少數(shù)幾家企業(yè)實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。克爾瑞表示，受房企貨量供應(yīng)不足、部分城市樓市調(diào)整、政策調(diào)控升級(jí)等多方面因素影響，2021年二季度以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊俪史啪徻厔?shì)。

事實(shí)上，月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體有所降溫。克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的29個(gè)城市7月商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降12%和11%，較2019年同期下降2%。而受較低供應(yīng)量影響，近七成二三線城市成交同比轉(zhuǎn)降，其中不乏南京、武漢等熱點(diǎn)城市。

“現(xiàn)在的問(wèn)題是貨供上了，房子也賣(mài)出去了，但錢(qián)回不來(lái)。如賣(mài)50億元的房子，只能回15億元的現(xiàn)金。哪怕把房子全賣(mài)光了，也周轉(zhuǎn)不起來(lái)。”一家頭部房企的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人黃華直言，開(kāi)發(fā)商的資金有三個(gè)水龍頭，即資本市場(chǎng)、銀行放款和銷(xiāo)售回款。現(xiàn)在兩個(gè)水龍頭已經(jīng)不出水了，只剩下銷(xiāo)售回款。通常情況下，銷(xiāo)售回款只能回30%，還有70%的問(wèn)題要解決。

“上半年密集的調(diào)控政策，包括銀行的對(duì)貸款的審核趨嚴(yán)，反饋到客戶端也會(huì)影響和抑制一些購(gòu)買(mǎi)行為，比如貸款比例、利率對(duì)于買(mǎi)房人會(huì)有一些影響。”另一家品牌房企位于華東的區(qū)域負(fù)責(zé)人向軍甚至用“悲觀”來(lái)形容7月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，“融資受限，企業(yè)拿地就受大影響，那就只能少賣(mài)房了，少賣(mài)房也是變相地增加貨值”。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1-7月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約6428億元，較2020年同比下降13%，累計(jì)增速達(dá)2018年后低點(diǎn)，2021年1-7月發(fā)債規(guī)模占比2020年全年約53%。

張波表示，從7月房企的整體表現(xiàn)來(lái)看，銷(xiāo)量下滑最為明顯。一是去年上半年受疫情影響，不少城市的銷(xiāo)售明顯遇阻，下半年市場(chǎng)整體開(kāi)始發(fā)力，而今年上半年商品房銷(xiāo)量已經(jīng)大大超過(guò)去年同期。在此基礎(chǔ)上，下半年銷(xiāo)量減少導(dǎo)致金額產(chǎn)生下滑。二是“兩道紅線”房貸新政對(duì)市場(chǎng)影響明顯，尤其是個(gè)人房貸審核趨嚴(yán)、放款節(jié)奏變慢，也是影響到7月成交量下降的一大因素。

8月或繼續(xù)疲軟

不過(guò)，從一線操盤(pán)端來(lái)說(shuō)，、月份通常也不是供貨的高峰期。

“大熱天的，購(gòu)房者也不愿意頂著太陽(yáng)來(lái)看房。”向軍說(shuō)，項(xiàng)目來(lái)訪量減少使得有些售樓處甚至通過(guò)做夜場(chǎng)活動(dòng)來(lái)吸引購(gòu)房人前來(lái)。受高溫氣候影響，大多數(shù)數(shù)盤(pán)也不會(huì)把開(kāi)盤(pán)時(shí)間選在7、月份。

“有些城市，比如浙江一些縣級(jí)市，容量本身受限，一個(gè)20億元貨值的項(xiàng)目可能要賣(mài)一整年。只要有一些調(diào)控壓力，就會(huì)直接反映到項(xiàng)目去化上，這些內(nèi)生性市場(chǎng)的虹吸效應(yīng)特別明顯。”黃華預(yù)計(jì)，接下來(lái)多數(shù)房企將留力備戰(zhàn)“金九銀十”，供貨節(jié)奏并不會(huì)明顯加快，月成交較難實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

從投資端看，今年以來(lái)“雙集中”供地過(guò)程中部分城市土拍熱度較高、競(jìng)爭(zhēng)激烈，熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率走高，加之通過(guò)投銷(xiāo)比將企業(yè)拿地和銷(xiāo)售規(guī)模掛鉤，也在一定程度上令中小規(guī)模房企的擴(kuò)張?jiān)鏊偈芟蕖?ldquo;通過(guò)對(duì)融資、投資行為的約束可以引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，倒逼房企主動(dòng)降桿桿、防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”張波表示。

下半年房企面臨完成年度目標(biāo)的壓力，促銷(xiāo)力度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。此外從房企的到位資金來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)的貸款占比不斷減少，而定金和預(yù)收款則是房企主要的資金來(lái)源，因此通過(guò)加快回款來(lái)保證現(xiàn)金流穩(wěn)定，并不斷降低自身杠桿將成為房企的主要方式。

張波指出，二季度受天氣等眾多原因影響，市場(chǎng)熱度會(huì)有所下降，但預(yù)計(jì)三季度房產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有多樣化表現(xiàn)，房企的分化也會(huì)不斷加劇。此外，集中供地的22城下半年還將批量進(jìn)行土地出讓。在此背景下，房企將加快出貨節(jié)奏，快速回籠資金以備拿地。(應(yīng)受訪者要求，文中黃華、向軍為化名 記者吳若凡)