11月18日，美股蛋殼公寓盤前一度漲超40%，繼昨日收漲75%后再度大漲。消息面上，有報道稱我愛我家確實在和蛋殼公寓洽談接受事宜，可能性非常大。

此前當?shù)貢r間11月17日，中概股蛋殼公寓表現(xiàn)亮眼，收盤暴漲75.18%，領漲中概股，報2.40美元，最新總市值為4.39億美元。而在此之前，蛋殼公寓經(jīng)歷了近三個月的回調(diào)。蛋殼公寓股價從8月初的8美元左右一路跌至目前的2.40美元，期間跌幅達70%。

而同樣的在美股上市的貝殼，自上市后股價累計上漲了超200%，在周二美股卻出現(xiàn)大跌，最新收報67.60美元，市值達773億美元。

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我愛我家接盤?

據(jù)報道，此前蛋殼公寓一直傳出說要爆雷跑路，但周二美股股價大幅上漲，有傳言稱蛋殼公寓可能將被我愛我家接盤。

據(jù)媒體的報道稱，有消息人士稱我愛我家確實在和蛋殼公寓洽談接手事宜，但目前尚未最終敲定，“從雙方目前進展看，接盤事宜已有實質(zhì)性進展，且進展順利，最終敲定的可能性非常大。”資料顯示，我愛我家是中國大陸首家登陸A股主板市場的房地產(chǎn)經(jīng)紀龍頭企業(yè)，旗下?lián)碛形覑畚壹?、相寓、昆百大、我愛我家海外等多個業(yè)務品牌。其中相寓是我愛我家旗下長租公寓品牌。今年上半年相寓實現(xiàn)收入7.3億元，同比下降15.05%，新增服務客戶22.59萬人次。

分析認為，蛋殼公寓作為長租行業(yè)第二大企業(yè)，同時也是上市公司，對我愛我家來說，相寓加上蛋殼，其體量和市場占有率將接近甚至趕超自如。若此次蛋殼與我愛我家達成共識，未來我愛我家與鏈家在各自長租市場，將形成兩極，長租公寓的市場格局或也將發(fā)生質(zhì)的變化。

若上述消息真實，或許可以解釋為何周二美股蛋殼公寓的股價忽然暴漲，以及貝殼的股價下跌。此外，A股我愛我家的股價在周二漲停之后，周三盤中也一度拉升，收報4.25元/股。

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破產(chǎn)傳聞不斷

資料顯示，蛋殼公寓于2020年1月17日登陸紐交所，為2020年登陸紐交所的第一支中概股。該公司是紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司旗下的高端白領公寓品牌，公司于2015年1月在北京成立，正式進入O2O租房市場，目前在北京、深圳開設分公司。

上市風光無限，但如今卻負面消息纏身，近期蛋殼公寓曾陷入破產(chǎn)風波。對此蛋殼公寓方面11月16日在官方微博回應稱，沒有破產(chǎn)，也不會跑路，請不要信謠傳謠。

上市以來，蛋殼公寓還曾傳出公寓斷網(wǎng)、拖欠合作伙伴賬款和房東租金的消息。負面報道也頻頻出現(xiàn)，房東被電話通知要求降租金，保潔、維修人員因被拖欠工資不再提供服務，網(wǎng)絡服務供應商因為蛋殼欠費切斷了公寓內(nèi)的網(wǎng)絡等等。由于年初疫情爆發(fā)，市場整體的租賃需求和租金都呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，市場租金水平已接近甚至低于前兩年蛋殼向房東收房時的租金。

據(jù)報道蛋殼單方面以疫情為由，要求業(yè)主免租一個月并延期30天交付租金。此舉經(jīng)媒體報道后，引發(fā)不少租客吐槽，也招致大量房東不滿。對很多租客來說，他們都簽訂了一年期的租房合同，并在第三方金融機構(gòu)辦理了租金貸款，每月償還貸款，一旦被清退，就面臨著既需要償還貸款，又無房可住的窘境。4月30日，本該是發(fā)布2019年財報的日子，旗下蛋殼公寓App卻被蘋果應用商店下架。起因竟是有2張圖片涉嫌侵犯知識產(chǎn)權，直至半月之后才恢復上架。6月18日，蛋殼公寓被爆出CEO 高靖被調(diào)查，雖然被調(diào)查的原因至今未被公布。據(jù)報道近期在用戶的聲討之下，蛋殼公寓方面坦誠表示公司沒有錢，無力支付欠款和薪水。目前，從中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)獲悉，蛋殼公寓關聯(lián)3家公司已被列為被執(zhí)行人。

截至2020年一季度，蛋殼現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為8.26億元，但總負債達90.27億元，資產(chǎn)負債率高達97.06%。據(jù)分析虧損原因之一是蛋殼瘋狂的擴張規(guī)模。2017年到2019年蛋殼公寓運營房間數(shù)暴漲了近30倍，為了爭奪市場份額，蛋殼瘋狂補貼用戶，做廣告營銷，推進后續(xù)服務。蛋殼招股書顯示，平均下來每一套新增房源的成本，需要12-20個月后才能收回。

03

深圳監(jiān)管已出手

長租公寓是房地產(chǎn)市場的一個新興行業(yè)，近三年來發(fā)展迅速，已經(jīng)形成一批規(guī)?；?、專業(yè)化的品牌運營機構(gòu)。其中，大部分分布在北上廣深一線城市，以及杭州、成都、南京等區(qū)域核心城市。

長期以來，長租公寓商業(yè)模式備受質(zhì)疑。據(jù)《2019 年租賃住宅行業(yè)白皮書》顯示，國內(nèi) 20 個重點城市中，公寓租金回報率只有 1%-3% 。

最初，他們常以低價從房東入手，裝修后高價租給租客，通過這樣的良性循環(huán)賺錢。但有分析稱，隨著競爭對手變多，長租公寓很容易走上極端路，如低價從房東手里租房，然后再以更低價格出租。但前提是，必須要求租客年付，讓租客和貸款平臺簽下合同，然后租客按月還貸款，這樣就可以一次性從貸款平臺拿到全部現(xiàn)金。優(yōu)先保證一部分資金，按期交付房東，然后就可以拿出更多資金，去租更多的房子。而值得關注的是，一旦遇到特殊情況長租公寓就很容易“暴雷”，最終像多米諾骨牌倒下。

近年來國內(nèi)不少城市出現(xiàn)了長租公寓“爆雷”問題。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來已有包括上海嵐越公寓、寓意公寓，杭州友客公寓、巢客公寓等超過30家長租公寓品牌出現(xiàn)“爆雷”現(xiàn)象或嚴重資金問題。

11月17日，深圳市住房和建設局發(fā)布《關于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》，重點提出了7方面具體要求，以切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為。尤其強調(diào)租金收取方式不得“高進低出”“長收短付”，同時不得誘導租客使用“租金貸”。該《緊急通知》也被認為直指近期蛋殼公寓引發(fā)的維權事件。

深圳市住房和建設局表示，今年以來，疊加疫情影響，國內(nèi)長租公寓“爆雷”事件頻發(fā)。出臺《緊急通知》，對有關法律法規(guī)規(guī)定住房租賃企業(yè)不得實施的經(jīng)營行為予以進一步明確，引導住房租賃企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，有利于做好住房租賃領域風險防控，保障住房租賃當事人合法權益。