地下車庫積水嚴重、消防設施無法使用、電梯損壞頻率高……近年來，很多住宅小區(qū)在交付后不久，因工程質量不過硬暴露出種種問題。

有些時候，業(yè)主收房如“開盲盒”，交房之日不得不維權。

通過多年來累積的各類小區(qū)矛盾糾紛樣本和處理經(jīng)驗，祥符街道發(fā)現(xiàn)了一些共性所在。“小區(qū)矛盾爆發(fā)點雖各不相同，但絕大部分源于前期物業(yè)監(jiān)管缺失，從而導致隱蔽工程問題發(fā)現(xiàn)難、后期物業(yè)維修責任界定難。”拱墅區(qū)祥符街道三方辦專職副主任楊玲說。

通過一年的試運行，拱墅區(qū)以祥符街道為試點，探索出了“早介入、早監(jiān)管、早解決”的新交付小區(qū)前期物業(yè)監(jiān)管新路徑，取得初步成效。

從自家?guī)鶖U建到公區(qū)垃圾站設置 每個細節(jié)都緊盯

據(jù)了解，祥符街道新小區(qū)交付前，都會成立專班，聯(lián)合屬地社區(qū)，組建物業(yè)承接查驗監(jiān)管工作小組，與開發(fā)商、前期物業(yè)服務企業(yè)對接成了標準動作。“涉及消防、供水、電梯、設備等重點部位和特種設備，街道會邀請綜合執(zhí)法、消防等部門專人指導，并做好查驗資料歸檔，能保證后續(xù)出現(xiàn)故障時有據(jù)可查。”楊玲介紹。

近日，祥符街道安置房小區(qū)新文和院基本完成交付。“新文村有312戶村民，全小區(qū)900多戶，一半以上村民都要出租。”小區(qū)專員陳建林說，“去年年底我開始跟進該小區(qū)物業(yè)招標，提前介入、對接、監(jiān)管。”

物業(yè)到位后，他會定期駐點辦公，跟進后續(xù)工作。“毛坯房，出租量大，對村民來說嚴格遵循相關裝修規(guī)范不太容易。”他說，“畢竟和自建房不一樣，從自家?guī)鶖U建到公區(qū)垃圾站設置，每個細節(jié)都要緊盯。”

據(jù)了解，祥符新交付小區(qū)中安置房不在少數(shù)。祥符街道安置房在管項目20個，今年預計還將交付3個。從2016年的三寶郡庭、阮家橋公寓，2017年的錦文雅苑，2019年的花園崗公寓，到剛交付的新文和院，隨著新交付小區(qū)前期物業(yè)監(jiān)管模式的不斷完善，當?shù)氐陌仓梅凯h(huán)境整潔，品質也都不錯。

“我們強烈感受到村民們對美好生活的向往。”楊玲說，“在新文和院和將要交付的孔家埭和府上，我們還要用好早介入、早監(jiān)管、早解決的經(jīng)驗，提升小區(qū)品質。”

提供長期“質保”服務 厘清責任歸屬

不僅新交付小區(qū)，老小區(qū)有麻煩、鬧矛盾，尋找三方辦介入依然奏效。“許多小區(qū)的‘疑難雜癥’歸根結底就是責任難厘清。”楊玲說，“我們不僅要介入?yún)f(xié)助，還提供長期‘質保’服務。”

2010年年底交付的西岸花園小區(qū)，在交付兩年后出現(xiàn)了部分地面下沉的情況。該小區(qū)業(yè)委會主任李明鳳告訴記者，“和物業(yè)、開發(fā)商開了多少會，耗時兩年多，毫無進展。”

無奈之下，他們找到了屬地街道，由三方辦接手。據(jù)了解，該小區(qū)在交付使用中多次出現(xiàn)地下管網(wǎng)破損嚴重導致地面沉降、小區(qū)內部生活供水管網(wǎng)滲漏水的情況。

“業(yè)主覺得是開發(fā)商施工質量不過關，后者認為是小區(qū)平日養(yǎng)護不到位。”楊玲說，“雙方互相推諉，但維修緊急，業(yè)委會只能先動用小區(qū)資金應急維修。”

涉及金額較大，祥符街道三方辦召開多次協(xié)調會，進一步厘清責任歸屬，最終達成共識：由開發(fā)商一次性支付小區(qū)維修費用140萬元，維修地下管網(wǎng)及35戶業(yè)主的房屋滲漏水問題。“以前如果物業(yè)想隱瞞，屬地街道就無法掌握翔實情況。”祥符街道三方辦工作人員孫恩鋒說，“根據(jù)《新杭州市物業(yè)管理條例》，建設單位和物業(yè)服務人應當在屬地街道監(jiān)督下共同查驗新建物業(yè)共有部分，合格后再簽承接查驗協(xié)議。”

全區(qū)22個小區(qū)推廣“祥符經(jīng)驗”

“祥符有95個住宅小區(qū)，在全區(qū)街道中體量最大。可以說是我們三方辦在推進新小區(qū)交付前期物業(yè)監(jiān)管新路徑上一個很好的試點。”拱墅區(qū)三方辦負責人說。

“早介入、早發(fā)現(xiàn)、早解決，可以最大程度減少人力、物力損耗。”拱墅區(qū)三方辦負責人說，從去年開始，拱墅區(qū)強化新交付小區(qū)前期物業(yè)監(jiān)管，出臺《拱墅區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)選續(xù)聘及交接工作指導建議》，指導監(jiān)督查驗過程，督促做好檔案歸集等工作，及時發(fā)現(xiàn)整改各類問題800多處，有效提升前期物業(yè)規(guī)范化管理水平。“截至目前，全區(qū)有22個小區(qū)均在交付前介入。”

如今，“祥符樣本”積累了很多新小區(qū)交付時化解各種矛盾問題的真實案例與處理經(jīng)驗，拱墅三方辦有信心把前期物業(yè)監(jiān)管新模式的成果，推廣到全區(qū)。(記者 項捷 拱墅微融圈 李雨蓁 黃俊杰 韓蕾)