來源: 時代財經

本文來源：時代財經 作者：陳偉納

地產行業一片低氣壓中，萬科拆分物業板塊上市的動作終于進入了實質階段。11月5日晚間，萬科發布公告稱，擬拆分所屬子公司萬物云到香港聯交所上市。

萬科方面表示，目前萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。并表示，本次分拆上市后，公司仍將繼續保持對萬物云的控股權。截至11月5日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權，持有股份數660,602,000股。

消息引發了資本市場的強烈關注，有投資者認為這將為地產行業注入了信心，一掃連日來地產行業的低迷氣氛，也有分析指出當下并非上市最佳時機。

而對于萬物云的上市，萬物云CEO朱保全在朋友圈以“恰逢其時，合伙奮斗”八個字總結。

作為物管行業龍頭，萬物云為何選擇在郁亮口中的行業“冬天”上市，以另一龍頭碧桂園服務為參照，萬物云的盈利水平如何，又將收獲怎樣的估值?

【“冬天”里上市的萬物云】

盡管萬科方面多次公開表示“萬科物業暫不考慮上市，會等到合適的時機”，但過去一年，萬科物業的新動作始終不斷。

2020年10月，萬科物業正式更名為“萬物云”，并推出國內第一個以城市服務為定位的全新品牌“萬物云城”，與萬科物業、萬物梁行共同形成三大空間子品牌體系，被稱為萬科造物業領域的“三駕馬車”。

今年以來，萬物云更不斷跑馬圈地。8月，萬物云以換股的方式獲得陽光城旗下物業平臺陽光智博100%股份;9月，三盛旗下伯恩物業被并入萬物云，前者擁有超7000萬平方米的管理面積。而據萬科年報披露，截至2020年底，萬物云在管面積達5.66億平方米。

從規模上看，市場對萬科物業上市期待已久，然而目前的行業環境，萬科物業是否等到了它的最佳時機?

近段時間來，受資金鏈緊張影響，不少房企面臨至暗時刻，多家物業上市平臺都被母公司拋售股權，與此同時物管行業大魚吃小魚的收并購也更為頻繁。

中指研究院數據顯示，截至11月1日，物業管理行業年內發生并購交易63宗，涉及并購方33家物業公司，交易金額約315億元，相比2020年全年交易總額大幅增長198%。僅第一季度公告披露的并購事件就達15宗，披露交易金額約115億元，超過2020年全年總交易額。

有業內人士指出，萬科或許已錯過物業上市的最佳時機，去年至今，物業企業的估值大多已跌去三到四成。也有分析認為，在行業的馬太效應下，萬物云此時上市也將帶來更多收并購的機會和空間。碧桂園服務總裁李長江此前就指出，行業遠未到高度集中的階段，對有志于做大做強的公司都有很大機會。

據時代財經梳理，今年以來，碧桂園服務、旭輝永升服務、世茂服務就先后進行配股融資，所募集資金大部分將用于收并購，物業行業或將迎來洗牌。

【港股又將迎來千億巨頭】

作為國內物業公司的龍頭，萬物云的上市也將揭開市場對其盈利和估值的猜想。

財報數據顯示，2018年度、2019年度及2020年度，萬物云分別實現收入為97.96億元、127.00億元、182.04億元，同比增速分別為32.95%、29.65%、27.36%。

對比上市物企碧桂園服務，2018年至2020年營業收入分別是46.75億元、96.45億元、156.00億元，同比增速分別為49.74%、106.31%、61.74%。

單從增速來看，萬物云持續低于碧桂園服務。不過，2020年兩者的收入分別是182.04億元和156.00億元，差距逐漸縮小。

盈利表現上看，時代財經了解到，截止2021年6月30日，碧桂園服務營收為115.60億元，毛利為38.60億元，經營利潤為30.11億元。萬物云今年上半年的營收為103.83億元，經營利潤為10.43億元，營業利潤率僅有10%，與碧桂園服務之間還是有一定差距。

一位不愿具名的投資人告訴時代財經，“萬物云作為行業頭部企業，在管面積、營業收入和增速方面都很可觀，在上市物業股估值分化的當下，萬物云的上市將會對生態帶來巨大沖擊。資本市場很久沒有新標的，萬物云本次上市將受到較大關注。”

估值方面，目前碧桂園服務市值達1700億港元(約合人民幣1461.01億元)。參照碧桂園服務等公司，市場給與萬物云的估值在1500億-3000億港元之間，行業龍頭或被刷新。

對于萬物云上市是否會對當下的物業企業有所沖擊，上述投資人表示：“萬物云的優勢在于城市服務，碧桂園服務在物業服務方面的顆粒度更細致，服務范圍更廣，二者各有千秋，但從物業本身來說，個人更看好碧桂園服務。”